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买房时大家最容易忽略的几个重要问题

发布日期:2019-07-11浏览次数:36

买房乃人生一大要事。有些人是靠自己大半辈子努力打拼才买上一套房,有些人是靠父母一辈子辛苦积攒才买上一套房。买房往往花掉了一个普通家庭的大部分积蓄,因此必须谨慎对待。由于篇幅有限,此文仅是针对商品房购买过程中应该注意的问题进行探讨,不含农村房屋和经济适用房等。

在购房过程中,无法办证、一房二卖、退定金难、逾期办证、逾期交房、房屋质量问题等是房产交易过程最容易出现,也是经常让购房者烦恼的问题。为了防范这些问题的出现,以下几个问题需要大家注意一下:

一、核实《商品房预售许可证》

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,开发商未取得预售许可证,购房者与其签订的商品房预售合同是无效的(除在起诉前取得商品房预售许可证明以外)。这也意味着接下来购房者将面临拿不到房屋产权证书的风险。所以,买房前切记一定要查明自己所购买的房产是否有预售许可证。同时,还要注意仔细核对一下自己所购买房产的栋号、楼层、名称等与许可证上注明的是否一致。因为有些分期开发的楼盘,预售许可证可能只对某一栋综合楼的某些楼层的预售进行批准,如果你所购买的房产不在批准的范围内,合同还是会被认定为无效的。

二、及时办理预告登记

依据物权法第二十条的规定,办理预告登记后,开发商又将房产进行出售或抵押的,其他人也不能因此得到房子的所有权或抵押权。因此,预告登记具有物权公示效力,可以防止开发商一房多卖或在已经出售的房产上设置抵押,可以更好地保障将来你能顺利取得房屋的所有权。

三、定金条款须留意

在签订认购协议书时,开发商往往会要求购房者先交一笔定金,用来担保正式合同的签订。有些认购协议书中会约定,购房者要在限定时间内签订正式合同,否则视为违约,定金将不予返还。这些条款的设定往往会让购房者陷入“购房合同没有签成,而定金也不能顺利拿回”的被动局面。所以,在签订认购协议时,最好和开发商协商,当双方不能就商品房买卖合同条款达成一致时,买方有权选择退房,卖方应将定金全额退还。

四、明确交房、办证的具体时间及逾期违约责任

由于各方面的原因,逾期交房和逾期办证也是购房过程中经常遇到的情况。为了维护你的合法权益,一定要在合同中写明具体的交房时间和办证时间,避免无期限的拖延。同时,在合同中对逾期违约金的计算方式进行明确也是很有必要的,这样可以清楚地计算出卖房者的违约成本。在这里还要提醒大家注意的一个问题是,如要起诉追究卖房人的逾期违约责任,一定要在法律规定的诉讼时效期间内进行。

五、查明房子已验收合格后再收房

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:"建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。"据此,在房子未通过合格验收的情况下,购房者是可以拒绝收房的。在房子未验收合格的情况下收房,可能会让开发商逃避一些原本该承担的责任。所以,在收房之前,购房者最好查看一下《竣工验收备案登记表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等,确定房产已经验收合格后再收房。

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